Las Comunidades de Propietarios están obligadas por Ley a adecuar sus edificios, para facilitar el movimiento de personas con discapacidad o mayores en su interior. Sin embargo, existen ciertas lagunas en la redacción de la Ley que dan cabida a malentendidos. Barreras arquitectónicas y problemas de accesibilidad en comunidades. Todas las áreas grises que trataremos de aclarar a continuación.
La primera de las cuestiones que genera dudas es el nacimiento de dicha obligación. ¿En qué casos está realmente obligada la Comunidad a tomar medidas?
Obligación en las Comunidades
Es necesario que una persona con discapacidad o mayor de setenta años exija la adecuación de las instalaciones que facilite el paso en igualdad de condiciones. El caso más común es el de superar unas escaleras que, en el caso de una persona con dificultad de movimientos, o que utilice silla de ruedas, no podría esquivar. En estas circunstancias sería necesario implantar una rampa o, en su defecto, una máquina elevadora que ayude a evitar esta barrera arquitectónica.
Pero debe ser una persona con el perfil comentado, y con acceso habitual a la Comunidad de Propietarios, quien exija la adecuación del edificio a personas con discapacidad.
¿Tiene que aprobarse la adecuación en Junta de propietarios?
Esta es la segunda de las cuestiones a analizar. Tras la solicitud del afectado, ¿se debe de aprobar en Junta la intervención que sea necesaria? La respuesta es ‘depende’. El modo de actuación variará en función del coste.
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 10 que no será necesaria la aprobación en Junta si el coste anual de la intervención es inferior a doce mensualidades de gastos comunes. Descontando, eso sí, subvenciones activas que puedan servir para liquidar parte del coste de las obras. Por debajo de esa cantidad la intervención del edificio tendrá que llevarse a cabo sí o sí, previa solicitud del perfil interesado. El coste se repartirá equitativamente entre los vecinos, independiente de si les repercute o no la obra en cuestión. E incluyendo posibles locales de la Comunidad u otros espacios que formen parte de la misma.
En cualquier caso, será necesaria reunión en Junta para establecer el coste total de la derrama y los términos de pago de la misma, según establece el punto 2 del mencionado Artículo de la Ley de Propiedad Horizontal. Si, por el contrario, el coste de la obra supera esa cantidad, entonces sí tendrá que celebrarse Junta para someter la acción a votación, que se llevará a cabo o no en función de los votos a favor de los propietarios.
Más condicionantes para el cumplimiento de la Ley de accesibilidad
El desconocimiento de las cuestiones anteriormente descritas se une a otros condicionantes que están retrasando la aplicación de la Ley. Si acudimos al Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, encontramos una disposición (la adicional tercera) que nos recuerda que si no hemos cumplido aún con la obligatoriedad de adecuar el edificio estamos cometiendo una ilegalidad. Este apartado establece como tope para tomar medidas y adecuar los edificios el 4 de diciembre de 2017.
Si esto es así, ¿por qué muchas de las Comunidades continúan siendo inaccesibles? O bien porque no ha sido solicitado por ningún vecino del perfil comentado en el inicio del artículo. O bien porque se haya ceñido a la definición de “Ajustes Razonables” que encontramos en la Ley que aplica. En el artículo 2 del Decreto de 2013 se condiciona la toma de medidas a que las modificaciones no impliquen una carga “desproporcionada o indebida”.
Se dan casos en donde los edificios no cuentan con una solución “proporcionada” o “viable” por motivos de espacio. Un arquitecto o especialista revisa las opciones en un determinado portal, por poner un ejemplo. Y determina la imposibilidad, por falta de espacio, de instalar una rampa con la pendiente requerida. O huecos de la escalera en donde no cabe una máquina elevadora que permita superar las escaleras. Este término de “Ajuste Razonable” abre la vía a que muchas Comunidades de Propietarios no lleven a cabo la adecuación de los edificios.
Por lo tanto, las barreras arquitectónicas continúan en muchas Comunidades de Propietarios. Mayoritariamente en edificios de mayor antigüedad. En consecuencia, estableceríamos como causas de este incumplimiento:
- Los requerimientos de solicitud específicos para que la Comunidad de ponga manos a la obra.
- Que si el ajuste necesario para la adecuación es considerado como “poco razonable” (por motivos de coste excesivo, imposibilidad de espacio u otras condiciones subjetivas) la Comunidad no tendrá que llevar a cabo la adecuación.
